かなり前から老後の為に、不動産投資をしませんかというキャッチコピーを見ますが、不動産投資はいいことばかりなのでしょうか。
投資をすることは、資産を増やすうえで有効ではありますが、株やFXと同様にリスクがあります。不動産投資の場合は、売買を目的にしないなら、空室がリスクになります。
特に地方は空室リスクが高いと言われており、安易に不動産投資をしないほうがいいと思いますし、やるとしても、しっかりと勉強しておく必要があります。
では、地方は空室リスクが高いから、都内がいいのかというと、都内は利回りが下がる傾向があります。そして、ニュース記事で、人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブルというタイトルを発見しました。
人口減少なのにアパート建設がブーム、後を絶たないトラブル〈AERA〉
記事によると、日本にマンションが誕生して60年以上になり、今も年に10万戸ずつ増えているそうです。すごい数ですよね。
たが一方で、建物と居住者の「二つの老い」や運営管理への無関心などにより、荒廃するマンションが急増しているとのこと。
何が起きているのか。防ぐ方法はあるのか。AERA 5月29日号では「限界マンション」を大特集。近年、人口減少が問題視されているにもかかわらず、全国的にアパート建設は増加の一途をたどっている。そして、その現象の裏で、さまざまなトラブルも起きているという――。
実際に、日本の人口減少は大きな問題です。この大問題はもう、どうにかなるものではありません。これが日本のおける不動産投資におけるリスクと考えます。不動産投資は確実にもうかるものではないということを知っておく必要があります。
今すぐにリスクというわけではありませんが、確実に考えておく必要があることです。
さいたま市の浦和美園駅周辺。土地を所有する60代男性は、建設が相次ぐ現状に困惑気味だ。実際、街中はどこに行っても工事音が聞こえてくる。駅周辺は、約320ヘクタールの土地区画整理事業を中心に新市街地形成をしている最中だ。多くの農地が市街化区域になり、固定資産税がけた違いに跳ね上がった。金食い虫の遊休地を持てあます農家に、アパート建設業者が節税効果と利回りを“売り”に営業攻勢をかけ、次々と建設。だが新築でも場所によっては空室物件も目立つという。「今後は人口がどんどん減るのに、アパート建設会社は受注を取ると、その隣へと営業をかけていく。危なっかしいことをすると思って見ています」
以前から問題になっている新築マンション、アパートの合い続く建築です。すでに飽和しているのではと思えますが、その勢いは止まらないそうです。
そして、建設ブームは全国的にあるそうで、日銀によると、2016年のアパートローンは前年比21％増の3兆7860億円で比較可能な10年以降で最高となっているそうです。金融機関による16年の不動産向け融資も12兆円を超え、過去最高を記録しているとあります。
全く今の日本とは思えない建築ラッシュです。日本人が中古マンションが好きではないとい事情があるのだと思います。
そして記事では、活況の背景には15年の税制改正で相続税の課税対象が広がり、節税目的の建設に踏み切る地主が増加しているとあります。また、マイナス金利下の金融機関の融資先として、比較的高い利幅が見込めるという事情もあるそうです。
そんな中、多くの地主が選ぶのが管理に手を煩わされず、賃料収入も安定する「サブリース」だ。建てたアパートを業者が一括して借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料を大家に保証する仕組みで、貸し手である金融機関と、借り手である地主のニーズが一致し、そこにサブリース業者が介在する。だが、需給が大きく狂えば、融資は不良債権化しかねない。日銀が地銀等と信用金庫を対象に16年9月中旬～10月中旬に行ったアンケート調査では、貸家業向け貸し出しのリスク管理として、周辺の家賃相場を調査していたのは42％、周辺物件の入居率を調査したのは32％、人口動態を踏まえた需給動向を調査したのはわずか24％という。
サブリースですが、実際にはリスクが全くないというものではないとどこかの情報で見たことがあります。本当にリスクはなのでしょうか。
条件が変わることがあるので地主さんは注意！
そして、業者は平気でうそをつくので注意が必要です。
事実、契約を巡る業者とオーナーのトラブルは後を絶たない。愛知県の男性（80）は2月、サブリース大手のレオパレス21（東京都中野区）を相手に訴訟を提起。男性によれば、家賃収入は10年間不変と契約書にはあり、30年間は賃料を減額しないと説明も受けて建てたという。ところが、6年後に業績悪化を理由に減額。業績回復後も賃料が戻らないため、差額分の支払いを求めている。
レオパレスといえば、大手だし大丈夫だろうと思ったらそうではなかったという事実ですね。このことを知っておく必要があります。
この件を同社の宮尾文也取締役（57）に尋ねると、「リーマン・ショックで家賃相場が崩れ、男性の同意を得て賃料を見直した。近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている」とする。一部オーナーでつくるLPオーナー会（名古屋市）の前田和彦代表（61）によると、契約書に賃料10年間不変とあるのに10年未満で減額となった会員は1千人以上おり、「そのうち100人ほどで全国で訴訟を起こすことも検討中」と話す。
ここにある通り、サブリースは決してあてにしてはいけないということです。これからアパート経営を考えている方は、今の日本の状況についてしっかりと考えて置く必要があります。
これからアパート経営を考える場合に、一読しておくといいかもしれません。
