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投資ってやっぱりメリットとデメリットがありますね。私は大きな金額を投資していませんが、投資仲間が海外投資で、大損をしている人もいれば、毎月、数十万円の利益を出している投資に成功している人もいる。


明暗を分けるのは、やっぱり、投資物件や周囲の環境、そして、管理会社などによります。


そして、海外投資は当然、日本でやる投資よりも難度があがりますし、管理の面で不安ができます。


その為、多くの人は日本でマンション投資をスタートする人が多いと思いますが、日本だから安心というわけではないのです。むしろ、日本はライバルたちでパイの取り合いをしたり、地方の場合は、少子高齢化で、空室リスクも高い状態にあり、簡単ではありません。


よく、テレビCMなどで、老後の為に、不動産投資をしませんかとありますが、果たしてうまくいくのでしょうか。実は、甘い話はないよということが、以下の記事に書かれています。

「老後はマンション投資の家賃収入で安泰」を待ち受ける落とし穴


まず、マンション投資の賃料収入で老後は安泰かどうかを問いています。これは実際にどうなんでしょうか。

「年金があてにならない中で、マンション投資なら確実な賃料収入が安定的に老後をささえます」こんな宣伝文句に、心惹かれる方もいるのではないでしょうか。

しかも、「1000万円の投資で、年間100万円の家賃収入。利回りなんと10%。頭金ゼロでもオーケー。節税効果もあります」

などといわれたら、なおさら興味が増します。

「年金に10万円を上乗せできたら、楽な生活ができる」などと思うのではないかとありますが、実際に、投資をする理由は、収入が入るからです。マンション投資は不労所得だから、管理も管理者会社にまかせればいいし、楽ですよという甘い罠。


では、「1000万円の投資で、年間100万円の家賃収入。頭金ゼロ。節税効果あり」と言うのは、本当に魅力的な投資話なのかというのを、実際にかかる経費などを例にして説明されています。とても参考になります。



1000万円のマンションで、年間100万円の家賃収入ということは、月約8万3000円の家賃だということで、都心でも、築10~20年くらいの中古マンションなら、1DKでこれくらいの賃料が取れる物件はあるそうですが、、、都内の場合は、利回りはもっと低いと言われていますよね。都内は空室リスクが少ない分、利益が減るのです。


1000万円の物件、総返済額は約1727万円

ここでまず注意しなくてはいけないのは、1000万円の物件といっても、1000万円では買えないとうことが書かれています。実際には、色んな経費がかかります。

中古物件の場合、業者への手数料が3%プラス6万円というところが多く、さらに、登記費用や司法書士報酬、ローン事務手数料などで合計10%、つまり1100万円が必要。

さらに、クリーニング、リフォーム、エアコンや電子レンジなども付いていないと借り手がないので、こうした費用を50万円とすると、この1150万円が必要で、これを全額ローンで借りるとして計算しましょう。

投資用マンションのローン金利は通常の住宅ローンよりも少し高めなので、2~5%。仮に1150万円を3.5%、25年返済で借りると、総返済額は約1727万円。

月々の返済額は、約5万8000円になりますが、家賃が月8万3000円入ったとしても、約5万8000円がローンの支払いで消えるので、手元に残るのは2万5000円となる計算になります。つまり、しばらくは利益という利益はないのです。


そして、月々2万5000円でも手元に残るならいいと思われるかたもいるだろうけれど、それだけですまないよという話です。ここから、物件のランニングコストが引かれます。


マンションを買ったら、管理費、修繕積立金、固定資産税、各種保険料を支払わなくてはならず、月に2万5000円とすると、手取りはこの支払いをするとゼロになるそうです。つまり、この時点で利益がゼロ。

さらに、自分でいちいち毎月の家賃を徴収するのは大変なので、入居者の募集から家賃徴収までを不動産業者に委託するケースが一般的ですが、これが家賃の5~7%。

これで、月5000円前後の持ち出しということになります。ただし、月5000円での持ち出しで済むのは、マンションの家賃がローンの終わる25年後まで変わらず、常に誰かが借りていて空室がない場合です。

色々と費用がかかるので、実質、利益がでないという話です。さらに、通常は、マンションは古くなればなるほど、家賃が下がっていきます。


当初は8万代で貸し出せたマンションが、古くなるにしたがって7万円代、6万円台と下がっていくと思ったほうがいいそうで、持ち出しはさらに膨らみます。

また、25年間まったく空室になることがないという物件は、まず1000万円では買えないでしょう。年平均1か月空室になれば、その1か月分家賃収入は無くなり、ローンの8万3000円は全額自己負担しなくてはなりません。

加えて、エアコンが壊れたり、トイレが詰まったりした時の費用も、その都度、マンションオーナーが全額持ち出しで負担します。

見れば見るほど、不動産投資は簡単ではないことが分かります。つまり、当初の見積もりは、築が新しい時期であり、だんだんと、利益も減っていくというもの。確かにそうでしょうね。築年数が古いと家賃も下がりますからね。


そして、ローンが終わるまで、かなり自己負担が多いマンション経営ですが、25年後にローンがなくなれば、そこからはプラスに転じて老後の収入になるかとうと、それではないようです。


確かに、ローンの支払いが終われば物件は自分のものになりますが、ただ、買った時に築10~20年のマンションは、25年経つと築35~45年。通常のマンションでも、そろそろ建て替えという時期を迎えます。


実は、投資用マンションは、通常マンションよりも老朽化がかなり早く進む懸念もあるそうです。


つまり、、、投資は当初の計算通りいかないし、利回りを上げる努力をしなければ簡単には稼げないと言えるかもしれません。安易な不動産投資は身を亡ぼす可能性があるので、注意が必要です。